کش‌وقوس‌های تأمین مالی مسکن در ۲۰ سال اخیر/ قفل ساخت مسکن با کلید صندوق توسعه ملی باز می‌شود؟
تأمین مالی مسکن یکی از حوزه‌هایی است که دولت‌های دو دهه اخیر را که با ایده‌های متفاوت روی کار آمدند را با چالش‌های جدی روبرو کرده است.
اگرچه در این گزارش قصد قضاوت و بررسی موشکافانه سیاست‌های 20 سال اخیر دولت‌ها در حوزه تأمین مالی ریالی عرضه و تقاضای مسکن را نداریم، اما مرور خلاصه‌وار این اقدامات می‌تواند به تفهیم ایده جدید و بکری که در پایان گزارش به آن اشاره می‌کنیم، کمک کند.
مسکن مهر، ایده دولت نهم و دهم در مسکن
محمود احمدی‌نژاد، رئیس دولت نهم و دهم، یکی از مهم‌ترین اهداف دولت خود را کاهش هزینه مسکن و تأمین مسکن ارزان‌قیمت برای مردم عنوان کرد. نتیجه این تفکر هم تولد ابرپروژه مسکن مهر و ساخت حدود 2 میلیون مسکن طی 8 سال بود. پروژه‌ای که شاید بتوان آن را بزرگترین پروژه ساخت مسکن بعد از انقلاب دانست.
اگرچه این اتفاق، سبب خانه‌دار شدن افراد زیادی شد و محبوبیت اجتماعی زیادی را برای رئیس جمهور وقت کسب کرد اما مهم‌ترین نقدی که کارشناسان اقتصادی به این اقدام دولت احمدی‌نژاد وارد می‌کردند، نحوه تأمین مالی این ابرپروژه بود که به طور مستقیم از محل پایه پولی تأمین میشد.
به صورتی که آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد که در دولت‌های نهم و دهم حدود 450 تا 500 هزار میلیارد ریال یعنی معادل 45 هزار میلیارد تومان (45 تا 50 میلیارد دلار) خط اعتباری بانک مرکزی برای مسکن مهر در نظر گرفته شد. اقدامی که برخی از کارشناسان و صاحب‌نظران اقتصادی آن را یکی از دلایل تورم‌های سنگین سال‌های بعد کشور می‌دانند.
در همین راستا یکی از مشهورترین اظهارنظرها مربوط به «پیمان قربانی» معاون اقتصادی بانک مرکزی در دولت‌های دوازدهم و سیزدهم است که چندی قبل گفته بود: امروزه بحث آثار نامطلوب شیوه تأمین مالی از منابع پرقدرت بانک مرکزی در جامعه روشن شده و این نوع شیوه تأمین مالی موجب افزایش نقدینگی و به دنبال آن افزایش تورم شده است.
به عقیده وی، حدود 43 درصد پایه پولی کشور مربوط به بدهی بانک مسکن به بانک مرکزی بابت تأمین مالی طرح مسکن مهر است. آثار منفی این استقراض موجب شد تا در دولت یازدهم و در تکمیل واحدهای مسکن مهر، موضوع تغییر منابع مورد نیاز از شیوه گذشته مورد تأکید قرار گیرد.
تمرکز بر تحریک تقاضا، در دولت یازدهم
تیم اقتصادی دولت روحانی بر این باور بود که پروژه ساخت مسکن و افزایش عرضه در این حوزه را از محل پایه پولی و استقراض از بانک مرکزی ادامه ندهد، چرا که آثار زیان‌باری که استقراض از بانک مرکزی یا به بیان ساده‌تر خلق نقدینگی و عرضه پول پر قدرت بر تورم کشور تحمیل کرد (خصوصاً در دوره‌‌ای که فشار تحریمی اقتصاد ایران را به تنگنا برد و دسترسی به منابع ارزی محدودتر شد) در آن مقطع که زمزمه‌های جهش‌های ارزی سنگین به واسطه تشدید تحریم‌ها به گوش می‌رسید، بر هیچ‌کس پوشیده نبود.
بنابراین دولت تدبیر و امید، تصمیم گرفت تا تنظیم بازار را با استفاده از تحریک در سمت تقاضا، یعنی با اعطای تسهیلات مالی و وام‌های ساخت مسکن بچرخاند. دولت دوازدهم سعی کرد تا این روش را برای در امان ماندن از چالش تورمی که افزایش عرضه در مسکن با استفاده از پایه پولی می‌توانست برای کشور پدید بیاورد، جایگزین کند.
جهش تولید مسکن، از حکم قانونی مجلس تا تأکید دولت برای بازگشت به سمت عرضه
دولت سیزدهم در شرایطی روی کار آمد، که اوضاع مسکن بعد از جهش تورمی سال‌های 96 تا 99 اوضاع نابسامان و بسیار پیچیده‌تری از قبل بود. تقریباً بعد از دولت احمدی‌نژاد شاهد اتفاق محسوسی از سوی عرضه و ساخت‌وساز مسکن نبودیم. از سویی دیگر در حوزه تأمین مالی ریالی، انتظار برای تخصیص خط اعتباری ویژه برای ساخت مسکن مشابه آنچه که به عنوان طرح مسکن مهر تجربه شد در شرایطی که اقتصاد ایران با سرکشی نقدینگی و تورم لجام‌گسیخته مواجه است نتیجه‌ای جز تحمیل مجدد فشارهای تورمی شدید بر مردم و اقتصاد کشور نخواهد داشت.
همچنین ایده تحریک تقاضا که در دولت روحانی در دستور کار دولت قرار گرفت هم چندان موفقیت‌آمیز نبود و عملاً دردی را در این حوزه دوا نکرد.
بنابراین فشار سنگین تحمیل شده به مردم به دلیل نابه‌سامانی بازار مسکن سبب شد تا یکی از وعده‌های پر تکرار انتخاباتی نامزدهای ریاست جمهوری حول مسئله مسکن تعریف شود. از این رو رئیس جمهور منتخب مردم نیز محور وعده‌های خود را بر مسئله مسکن بنا نهاده و وعده ساخت سالانه 1 میلیون مسکن و مجموعاً 4 میلیون مسکن در 4 سال را ارائه داد.
چهار مسیری که جهت تأمین مالی پروژه‌های ساخت و ساز مسکن ارائه شد و تا کنون شاهد اجرای آنها بوده‌ایم، به ترتیب، بهره بردن از ظرفیت صادرات نفت در قبال ورود سرمایه مستقیم خارجی برای اجرای پروژه‌های مسکن، مسیر دوم استفاده از ظرفیت تسهیلات بانکی، مسیر سوم استفاده از مولدسازی و عرضه اموال مازاد دولتی و اخذ مالیات از خانه‌های خالی و لوکس و مسیر آخر تأسیس صندوق املاک و مستغلات در بازار سرمایه بود.
در ادامه گزارش به بررسی و واکاوی هر یک از این چهار ایده می‌پردازیم:
1ـ نفت در مقابل تأمین سرمایه ساخت مسکن
در اوایل شروع به کار دولت سیزدهم، وزیر راه و شهرسازی، خبر از فاینانس چین در قبال تأمین مالی ساخت 2 میلیون مسکن داد.
همچنین اعلام شد که حدود 360 هزار میلیارد تومان اعتبار برای اجرای پروژه ساخت 1 میلیون مسکن در سال نیاز است که تقریباً معادل با 16 میلیارد دلار خواهد بود و برای تأمین مالی این بخش به صادرات 228 میلیون بشکه نفت با قیمت 70 دلار نیاز است. این موضوع نشان می‌دهد که ایران باید این میزان صادرات نفت را به چین داشته باشد تا در مقابل آن فاینانس پروژه‌های مسکن ایران اجرایی شود.
اگرچه شاید این طرح هیچ‌گاه به صورت رسمی بیان نشد و صرفاً در محافل کارشناسی حول آن بحث و تبادل نظر صورت گرفت، اما در صورت اجرایی شدن هم با توجه به کسری بودجه‌ای که احتمالاً دولت باید با آن دست و پنجه نرم کند، حداقل در شرایط فعلی عملاً این ایده را غیر قابل استناد و غیرقابل اجرا می‌کند.
انتهای پیام/
نظرات شما